明辨合同条款的形式与实质 —— 一起房屋买卖合同纠纷案办案手记 作者：李金城、罗曼梦雨     时间：2023-02-25    来源：原创

第一回：缘起——公司借名酿祸根

张某在某房企“金公司”任财务总监。2013年正是房地产火爆而银根紧张之际，公司老总要求张某利用公司未卖出的房屋向银行融资。因此，张某安排其小舅子周某与公司签订三份《商品房买卖合同》，合同约定按揭购房，总价近八百万元，并与某农商行签订《贷款合同》，抵押贷款518万元，“金公司”作为贷款保证人。周某只出了一个名字签订相关合同，相关房产（涉案房屋）预告登记在其名下，并将房产抵押登记在农商行，实际首付款及实际偿还贷款均由“金公司”转周某账户后再转付至农商行。然后，涉案房屋由“金公司”装修成“金茶楼”自主经营。

时过一年，“金公司”资金链更加紧张。本案原告书某在“金公司”有借款、工程款等债权，数额较大，就联系“金公司”老板想将“金茶楼”用较低的价格以物抵债。因和张某也熟，且知道“金茶楼”的产权预告登记在张某小舅子周某的名下，书某就找张某商量。张某因自己也有140余万元债权在“金公司”，感觉书某谈好的价格有利可图，就要求以周某的名义参加进来共同购买。如此，2014年8月“金公司”、书某、周某签订了一份《房屋转让协议》，主要内容为：一、周某与“金公司”签订了《商品房买卖合同》，购买涉案房屋；“金公司”借书某323万元，欠工程款132万元；“金公司”欠周某143万元。二、周某将其在“金公司”购买的涉案房屋的67.61%的产权转让给书某，转让价为510.62万元；周某自留32.39%，价格为241.88万元。上述价格包括土地、房屋建筑及装修、家具等。三、价款支付：书某付现金50万元；银行贷款尚欠492.5万元，由书某还351.5万元（逐月将应还款打入周某账户），周某应还141万元；以“金公司”欠付书某、周某的债务冲抵“金公司”已付的涉案房屋首付款。其中，周某对“金公司”享有的143万元债权实为张某所有，该143万元债权抵扣周某应付“金公司”的购房款111万元后，余款32万元转由书某扣减扣其应付“金公司”的购房款中32万元，因此，由书某向张某出具了32万元的借据。合同签订后，茶楼由书某实际接管双方共同经营。然后，双方共同按约定份额以周某名义偿还贷款6期。2015年5月，书某未付按揭贷款，周某独力偿还一期。

之后，农商行在保证金里扣了四期，然后于2015年10月向法院起诉周某贷款逾期。法院调解结案：一、周某还款；二、否则拍卖抵押财产优先受偿。法院执行过程中裁定以物抵债，书某书面表示同意抵债。涉案房屋实际过户登记到银行名下。

第二回：借款官司经五审

2017年，张某按借据起诉书某还款32万元，一审根据张某、书某、周某的一张结算单认定这32万元在与“金公司”的《房屋转让协议》中并未实际抵扣，以借款未实际支付为由，驳回了张某的诉讼请求。张某上诉，认为这个结算单只是一个草稿，当时即已撕毁丢入垃圾桶，是书某背后收集赖账，不能作为证据。二审发回重审。再审支持了张某的诉讼请求，书某上诉，二审维持原判。书某申诉到省高院，高院驳回申诉。但是这几份生效的判决书，都引述了书某、周某与“金公司”《房屋转让协议》的表述：周某以“金公司”名义购房。这一点成为了书某后续起诉的重要依据，认为人民法院的生效判决确认了周某向“金公司”购房的事实，再推导出书某是向周某购房。随之借款案进入执行阶段，双方矛盾激化。

第三回：书某诉返二百万

2019年7月，书某向法院起诉周某，请求解除2014年8月1日签订的《房屋转让协议》，返还支付的合同价款二百余万。理由是周某购买了“金公司”的房屋后，书某在周某手中购买了前述合同67.61%的产权，支付了价款二百余万；因为周某在农商行达成调解协议，法院强制执行以物抵债归农商行，周某已丧失了案涉房屋所有权，合同目的已无法实现。

周某聘请笔者为代理人。经审查案件材料，认为案情复杂，向法院申请追加“金公司”为第三人，请求变更简易程序为普通程序，但都不为主审法官采纳。在庭审中，笔者提出代理意见：周某与“金公司”的《商品房屋买卖合同》为借名贷款，应认定为无效，周某、书某与“金公司”的《房屋转让协议》才是真实的房屋买卖合同，是周某、书某共同向“金公司”购买商品房；书某所付二百余万元都是向“金公司”支付，周某没有收到一分钱。闭庭后，书某向法院申请撤回第一项诉讼请求。一审判决认为：《商品房买卖合同》合法有效，房产已预告登记在周某名下；《房屋转让协议》合法有效，房屋已被法院处置，出卖方周某应返还购房款；因为书某未按时支付按揭款，也有过错，自负40%的责任。因此判决周某返还140万元。

第四回：二审简单发重审

当事人周某（实为姐夫张某）气得头晕眼花，立即上诉。上诉认为，一审程序违法之处非常明显，表现为我方上交二份申请书后，法院不予理睬；一审实体违法之处亦非常明显，《商品房（毛坯房）买卖合同》的实际履行过程表明周某是名义持有，借名贷款，买卖不是双方真实意思的表示，因而合同无效，且书某对此知情。《房屋转让协议》签订时，涉案房屋已变成精装茶楼，不是毛坯房了，其条文内容及履行过程表明是周某、书某共同向开发商购买精装茶楼，书某是向“金公司”付款，没有向周某付一分钱；书某没有按时交纳按揭款是明显违约行为，也是涉案房屋抵债的根本原因，应由书某承担责任。二审法官认定一审判决事实不清、程序违法，撤销原判，发回重审。

第五回：决战法庭三连胜

重回一审战场，周某也提起反诉。双方争议的焦点非常明确了：《商品房买卖合同》是否借名贷款，是否合法有效，书某是否知情；《房屋转让协议》是书某向周某买房还是书某与周某共同向“金公司”买房，是否合法有效；案涉房屋被法院裁定以物抵债，导致周某与书某购买的房屋易主，原因何在，应如何承担责任。

书某的主要理由是：商品房已预告登记在周某名下，发生物权变动；《房屋转让协议》条文清楚，是周某将房屋的67.61%转让给书某，而且三份生效判决都对此作出认定；房屋损失主要是因为周某擅自与农商行达成调解，并没有告知书某。

我方紧紧抓住《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》的实际履行过程证明毛坯房借名贷款的合同无效，书某对此知情；周某、书某共同购买“金公司”的精装茶楼，书某逾期支付按揭贷款是造成合同不能履行的根本原因；三份生效判决只认定借款成立与否，没有认定周某向书某出卖房屋等事实。根据合同本身的具体内容，紧紧抓住书某对真实过程完全知情的证据，讲清楚表面的法律关系与真实的法律关系，得到一审法官的支持，驳回了书某的诉请！当然，反诉也驳回了。书某上诉，二审维持原判。书某申请到省高院，2021年12月24日，高院认为申请再审的理由与上诉意见基本一致，二审已逐一论述，且合理合法，裁定驳回再审申请。

第六回：思考——订约与诉皆非易

第一，签订《商品房买卖合同》之时，社会上借名贷款并不罕见，各方应该书面记载借名贷款事实。

第二，签订《房屋转让协议》之时，应该在该《协议》中如实说明借名贷款，共同向“金公司”购买房屋；不应该还是写周某购买“金公司”房屋，周某转让67.61%给书某。或者另行写一个说明。

第三，《房屋转让协议》履行过程中，周某在书某违约不付按揭贷款时应该书面催缴；更值得特别注意的是，农商行起诉时，应该书面告知法院还有实际贷款人，应当追加书某为第三人参加诉讼。

第四，诉讼中，律师紧紧抓住合同履行的过程，明辨合同条款的表面文义与实质涵义，确定合同的效力与真实的法律关系，据理力争，为当事人守住了法律底线！

多年纠纷与诉讼，当事人身心俱疲、钱财两空。当时价值上千万的房屋被法院裁定以物抵债，诉讼又增加讼累和金钱损失。当事人半夜扪心，能无后悔？

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